二、CBD的内部结构

1955年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（Epstein）对CBD内商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，这正是造成CBD中商务活动空间分布的主要原因。经过对8个城市CBD的研究得出，若将CBD内的商务活动以圈层划分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档购物商店为主，它们围绕着PLVI分布；第二圈是零售服务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级商场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还进一步指出，CBD内部的结构还可以更加细致地分析：百货店倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事务机构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻法院；低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装店在CBD边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。

上述观点对我们形象、具体地理解CBD的内部结构有很大启发，但实际情况并不那样简单。在实际中，相对便捷性（距PLVI的距离）只是影响CBD内部结构的一个重要方面，不能包揽全部，其它一些因素，如地形的复杂性、铁路、绿地等均是影响因子。

1959年，斯科特（Scott）对澳大利亚6个州府的CBD进行了研究。他认为CBD的内部结构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以百货店和女装店集中为特征；零售业外圈，以杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈总是环绕PLVI及城市的地理中心，而零售业外圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总在CBD的一侧发展。1970年，斯科特还运用“投标-地租（Bid－Rent）”曲线的概念来说明CBD内部结构中零售业的空间分布，从而证明更广泛的分布与这条曲线的情况类似。

斯科特的分析比墨菲的分析进了一步，但在实际中，便捷性并不仅仅是距离的问题，地价与CBD的发展也不是图中的简单的线性关系，而是复杂得多。

1972年，戴维斯为CBD的零售业布局提出了一个结构模式。此模式假定零售业为主的区位决策受三个相互独立的便捷性而不仅仅是受距离一个因子的影响。传统的城市中心购物活动受一般便捷性（General Accessibility）影响最大，因而常常与顾客的分布相关，呈圆形以体现其等级状况及相关的潜在利益；其它商务，如汽车修理厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道紧密相关，即受干线便捷性（Arterial Accessibility）影响最大；一些特殊的功能，如娱乐设施、家具展销店或产品市场等的区位与场地、历史背景或环境条件相关，即受特殊便捷性（Special Accessibility）影响最大。

三、CBD的演变

上述种种方法及模式均是对CBD作静态研究。然而，墨菲、万斯和爱泼斯坦于1955年提出了一种“短期空间调整过程”理论，通过此过程，CBD可以在某些方向向前推进。即同化作用圈层，而在其它方向则衰退，即退化作用圈层。典型的同化圈层位于城市中、上层居民住宅区附近，以新颖别致的商店、汽车展销厅、办公机构总部及新饭店的集中发展为特征。反之，退化圈层常邻近工业和批发业，与铁路及下层居民住宅区靠近，且以当铺、廉价服装店、廉价餐馆及汽车站密集为特征。这一理论比较切合实际。

1971年，鲍登（Bowden）对旧金山市CBD的发展分1850、1906及1931年三个时期进行了考察。他采用了贸易指南、照片、报纸及火灾保险图等多种资料，得出了有三种增长方式影响着CBD的空间结构变化的结论。

第一种是在人口增长缓慢的情况下，通过“周边增长（Peripheral Accretion）”方式，即通过新增加功能圈层或已有圈层向外围的发展来实现。

第二种是“爆发增长（Burst）”方式，即在城市快速增长时期，CBD在短期内迅速扩张，这种扩张主要发生在同化圈层，其功能变化的典型过程为：从金融区开始向服装业区扩展，再向旅馆业区扩展，如此循环以达到新的动态平衡。

第三种是“分化（Separation）”方式，若城市在一定的时间内保持较高增长速度的话，在此情况下，每一主要功能将向市中心拥有其运作优势的特定区位发展，零售业可能随着市场的扩展而变化，而商业和公共管理机构及批发业留在原区位，从而造成不同功能圈层的更大的空间分化。在多数城市，随着时间的推移，这种分离的状态改变很慢。在特大城市，这种分化的状态将是CBD的固定形态。我们从纽约的CBD——曼哈顿内部结构的演变可以清楚地了解这点。

曼哈顿是纽约的市中心。1615年荷兰人占领了曼哈顿岛的南端。此岛处于哈得孙河（Hud－son）和东河（East）之间，两侧为开阔的水面，为货物装卸提供了便利条件。因此，早期的仓储业和批发业自然而然地聚集在这小小的三角地带，同时，为航运人员服务的金融保险业也在此发展起来，到1776年美国革命前，这儿已发展成纽约的市中心。

约在1880年，许多金融业托拉斯开始在曼哈顿设立办事处。这些办事处未选在市中心的金融区及其北面人口稠密的高楼区，而是选在曼哈顿米德敦（Midtown）的豪华居住区内。随后，其它许多非营利的办公机构，如工会、研究院、专业团体、政府机构等均集中于此。在其周围许多相关的专职事务所，如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集，原先设在市中心的保险业及银行业也被米德敦良好的环境吸引而来。与此同时，专业商店也日益壮大。

本世纪70年代中期，曼哈顿的市中心区迅速形成，即从南边的巴特里（Battery）到第61号大街，面积约为全岛的2/5。可以看出，自1900年以来，市中心区已出现明显的北移趋势。大百货商店逐渐从金融区的北部边缘转移到第34号街，豪华的专业商店则转向第42号街北部。而二战后，一些诸如“百事可乐”等的新的大型企业总部则设在第46号大街与第59号大街间的帕克（Park）大道。

60年代初，在西区新建了许多建筑，如林肯表演艺术中心等，使市中心向北扩展。70年代，由于城市规划委员会号召对米德敦西部进行改建，因此，市中心出现向西扩展的趋势。在西部建了许多办公大楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。随后，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路，世界贸易中心，1.5万套公寓及1000多平方米的办公机关。在这些扩展的地区中，为了为拥挤的市中心分担压力，规划机构很重视交通运输网的建设，如把新建办公机构集中在地铁的上面与其它铁路的连接处，同时把人行道和商店设置在地下并与地铁出入口直接相连。

今天曼哈顿各种功能的分化，已形成了与最初CBD相异的分布格局。

在我国城市中，很长一段时期内，由于强调城市的生产性，中心商务区随工业外迁，基本上不存在真正的CBD，这方面的研究甚少。改革开放以后，随着社会主义市场经济体制的确立，城市的重建，CBD正在我国城市中出现，有的学者已开始了这方面的研究。